曾 妮
  呼籲政府制定舊樓加裝電梯補償參考標準的出發點抗癌食物是好的,但執行難度或許太大,總的來說,舊樓加裝引發的經濟糾紛屬於民事領域,應儘量由利益相關方自行協商,政府可以規定協商規則,併進行必要的指導,而不必過深地參與其中,否則又變成“政府包打天下”了。耗費過多行政成本協調私人民事經濟糾紛,對於其他納稅人來說也不公平。
  7月30日,廣州市政協委員韓志鵬向廣州市政協提交了《舊樓加裝電梯亟需補償參考標準》提案。提案反思廣州舊樓加裝電梯協調難新竹買房的主要原因,在於補償標準沒有先行。韓委員建議政府應儘快出台補償標準,以平息鄰裡矛盾亂象。
  2012年買屋,廣州市政府出台了《廣州市既有住宅增設電梯試行辦法》,對破解舊樓加裝電梯的困局起到了積極的推動作用。然而令人始料未及的是,《試行辦法》推行以來,因舊樓加裝電梯而起的鄰裡糾紛、官司層出不窮。僅以高校教師為訴訟主體狀告市規劃局的官司就超過十起。
  舊樓加太平洋房屋裝電梯之難,並不在於技術層面,而在與利益的重新分配。衝突的雙方是高樓層業主和低樓層業主。買房時,低樓層的房子比高樓層的貴;加裝電梯之後,高層房子比低樓層的貴。對於低樓層業主來說,他們買房的成本高,而現實的收益低,任何一個理性經濟人都無法接受這樣的利益格局調整。
  總體來說,加裝電梯之後物業是升值的,越是高層住戶,從加裝電梯中獲得的收益就越大。《試行辦法》規定,既有住宅增設電梯的意向和建築設計方案應當經專有部分占建築物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上業主同意。實際操作中,越是層數多的舊樓(如樓高mSATA達到八九層的),通過改造意向的比率就越高,因為高層業主所占比例高。在加裝電梯過程中,由於三樓以下業主往往不願意出錢,高層業主便與其進行經濟上的切割。切割的辦法有好幾種,一是低層業主出少量的錢,可以使用電梯;二是低層業主不出錢,加裝電梯後不在低層設出口,或者電梯憑卡使用,不出錢的低層業主就沒有電梯卡。
  這些算是切割得比較順利的,但還有一種為數不少的情況是,低層業主不但不願意出錢,而且認為加裝電梯之後他們的通風采光乃至建築安全受到影響,因而要求高層業主進行經濟賠償,遇到這種情況,加裝電梯往往就難以推進。
  經濟學上有所謂“帕累托改進”理論,是指一項政策能夠至少有利於一個人,而不會對任何其他人造成損害。措施對一部分人有益,同時不損害任何人,改革的阻力就比較小。如果一些人得利,另一些人利益受損,那麼利益受損方必然將抵制,使改革不容易成功。
  如果在加裝電梯的過程中,低層業主認為自己非但沒有得益,而且利益受到了損害,往往就會提出賠償要求。理性經濟人總是追求利益的最大化,低層業主在提出賠償要求時必定傾向於誇大損失,而高層業主則傾向於低估損失,因此談判難以進行。韓志鵬委員提交的相關提案,就是呼籲政府針對補償低層業主提供補償標準。可想而知,這個補償標準極難制訂。因為損失鑒定是一個非常複雜的技術問題,同時又是一個很難評估的市場問題,因而最終會變成一個公說公有理、婆說婆有理的主觀問題。
  筆者研究了一些因加裝電梯利益衝突而引發的仲裁和司法判例,發現法院大多數情況下會支持低層業主的訴求,在沒有達成賠償協議的情況下,舊樓維持原狀、不加裝電梯。因為對於規劃建設等主管部門和法院來說,沒有人利益受損總比有人得益、有人吃虧的情況好,出於維護社會穩定的考慮,放棄加裝電梯是讓大多數人放棄非必要的得益,其社會成本比徒增一群上訪者和一疊民告官的傳票要低得多。
  呼籲政府制定舊樓加裝電梯補償參考標準的出發點是好的,但執行難度或許太大,不如改成制定補償辦法:規定由權威的第三方機構對損失進行評估,補償的範圍限定在幾樓以下,補償金額如何與房價進行掛鉤,高層業主如何分攤補償資金……總的來說,舊樓加裝引發的經濟糾紛屬於民事領域,應儘量由利益相關方自行協商,政府可以規定協商規則,併進行必要的指導,而不必過深地參與其中,否則又變成“政府包打天下”了。耗費過多行政成本協調私人民事經濟糾紛,對於其他納稅人來說也不公平。
  歸根結底,公眾對於舊樓加裝電梯不妨有個總體的理性認識,即加裝電梯是一次高層住戶與低層住戶之間的利益重新分配,由於雙方都追求利益最大化,因此要達成共同的理性是非常難的。要解決這個問題,單靠法不行,單靠政府也不行,除了多談幾次沒有別的辦法。像前兩天番禺麗江花園麗波樓的業主那樣,高層住戶和低層住戶之間弄得劍拔弩張、拳腳相加,最後必定是兩敗俱傷。高層住戶固然因加裝電梯計劃流產而利益受損,低層住戶與鄰居之間關係交惡,再住下去也沒了好心情。不如儘量友好協商,和平解決。
  (作者為南方日報記者)  (原標題:解決舊樓加裝電梯難題不能只靠政府)
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